Déductions fiscales pour les propriétaires de propriété de location Êtes-vous propriétaire de biens immobiliers que vous louez Outre le potentiel d'un revenu continu et la plus-value du capital. Ces investissements offrent des déductions qui peuvent réduire l'impôt sur le revenu sur vos profits. Mais d'abord, quel type d'investisseur immobilier êtes-vous: un investisseur passif ou professionnel de l'immobilier Dans cet article bien vous montrer comment votre classification pourrait faire une grande différence dans le nombre de réductions d'impôt que vous obtenez. Si vous passez la majorité de votre temps dans l'entreprise immobilière comme un professionnel de l'immobilier, vos pertes de location ne sont pas passifs. Cela signifie que vos pertes sont totalement déductibles de tout revenu, passif et non passif. Sinon, vos pertes sont passives et ne sont déductibles que jusqu'à concurrence de 25 000 $ par rapport à votre revenu locatif (la déduction se termine si votre revenu brut ajusté modifié (MAGI) est compris entre 100 000 et 150 000). Toutefois, des pertes de plus de 25 000 personnes peuvent être reportées à l'année suivante. L'IRS définit un professionnel de l'immobilier comme quelqu'un qui passe plus de la moitié de son temps de travail dans le secteur de la location. Cela comprend le développement immobilier, la construction, l'acquisition et la gestion. Vous devez également passer plus de 750 heures par an travaillant sur vos propriétés immobilières de location. (Pour trouver des ressources supplémentaires sur la propriété de propriétés locatives, consultez Investir dans l'immobilier et des conseils pour le locateur éventuel.) Sources de revenus ordinaires Revenu de location L'argent que vous recevez pour le loyer est généralement considéré comme imposable dans l'année où vous le recevez, Gagné donc, vous devez inclure les acomptes à titre de revenu. Par exemple, supposons que vous louez une maison pour 1 000 par mois et que vous exigez que les nouveaux locataires paient les premiers et les derniers mois de loyer lorsqu'ils signent un bail. Dans ce cas, vous aurez à déclarer les 2 000 que vous avez reçu comme un revenu, même si un millier de ce 2 000 couvre une période qui pourrait être de plusieurs années à l'avenir. Frais payés par le locataire Les dépenses que votre locataire paie vous sont considérées comme un revenu. Cela comprendrait, par exemple, une réparation d'urgence sur un réfrigérateur un locataire doit avoir fait pendant que vous êtes hors de la ville. Vous pouvez alors déduire le paiement de réparation comme une dépense de location. Négociez pour des services Votre locataire pourrait offrir à commercer ses services en échange du loyer. Toutefois, vous devez inclure une juste valeur marchande des services comme un revenu. Par exemple, si votre locataire offre de peindre la maison de location en échange d'un mois de loyer (évalué à 1 000), vous devez inclure les 1 000 comme revenu, même si vous n'avez pas réellement recevoir l'argent. Toutefois, vous serez en mesure de déduire le 1 000 comme une dépense. Dépôts de garantie Les dépôts de garantie ne sont pas imposables lorsque vous les recevez si l'intention est de retourner cet argent au locataire à la fin du bail. Mais que faire si votre locataire ne respecte pas les conditions de bail Par exemple, supposons que vous collectez un dépôt de sécurité de 500 et ensuite votre locataire se déplace et laisse des trous dans les murs qui coûtent 400 à réparer. Vous pouvez déduire ce montant du dépôt de garantie pendant l'année où vous le retournez. À cette époque, cependant, vous devez inclure les 400 que vous avez utilisé pour réparer le mur en tant que revenu. Vous serez également en mesure de montrer les 400 comme une dépense déductible. Réparations Vs. Améliorations Propriétaires de location de propriété peuvent supposer que tout ce qu'ils font sur leur propriété est une dépense déductible. Pas tellement. Selon l'IRS. Une réparation conserve votre bien locatif en bon état et est une dépense déductible dans l'année que vous payez pour cela. Les réparations comprennent la peinture, la fixation d'une toilette brisée et le remplacement d'un commutateur de lumière défectueux. Améliorations d'autre part, ajouter de la valeur à votre propriété et ne sont pas déductibles lorsque vous payez pour eux. Vous devez récupérer le coût des améliorations en dépréciant la dépense sur votre espérance de vie de propertys. Les améliorations peuvent inclure un nouveau toit, un patio ou un garage. Par conséquent, du point de vue fiscal, vous devriez faire les réparations que les problèmes se posent au lieu d'attendre jusqu'à ce qu'ils se multiplient et nécessitent des rénovations. Déductions courantes Frais d'hypothèque Les frais d'obtention d'un prêt hypothécaire ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Il s'agit notamment de commissions et d'évaluations. Toutefois, vous pouvez les amortir sur la durée de votre prêt hypothécaire. Une fois que vous commencez à effectuer des paiements hypothécaires, n'oubliez pas que tout le paiement est déductible. Puisque une partie de chaque paiement sert à rembourser le principal. Ce montant n'est pas une dépense déductible, la partie versée aux intérêts est déductible. Votre compagnie hypothécaire vous enverra un formulaire 1098 chaque année indiquant combien youve payé en intérêts tout au long de l'année. C'est déductible. En outre, si une partie de votre paiement inclut l'argent qui entre dans un compte bloqué pour couvrir les impôts et l'assurance, votre compagnie de prêt hypothécaire devrait signaler cela à vous aussi bien. Dépenses de voyage L'argent que vous dépensez pour voyager pour percevoir un loyer ou entretenir votre bien locatif est déductible. Toutefois, si le but du voyage était d'apporter des améliorations, vous devez récupérer cette dépense dans le cadre de l'amélioration et de son amortissement. Vous avez deux choix sur la façon de déduire les frais de déplacement. Les dépenses réelles ou le taux de kilométrage standard. Vous pouvez en savoir plus sur les exigences de l'IRS et l'indemnité kilométrique actuelle dans la publication 463. Autres dépenses courantes En plus des réparations et de l'amortissement, certaines des autres dépenses courantes que vous pouvez déduire sont les suivantes: Taxes d'assurance Frais d'entretien Frais de préparation des déclarations de revenus Pertes de causalités (ouragan, tremblement de terre, inondation, etc.) Condominiums et coopératives Si vous possédez Un condominium de location ou une coopérative, chacun a des règles spéciales. Condominiums Avec un condominium, vous pourriez payer des cotisations ou des cotisations pour prendre soin de la propriété commune. Cela comprend la structure du bâtiment, les lobbies. Ascenseurs et aires de loisirs. Lorsque vous louez votre copropriété, vous pouvez déduire les dépenses, telles que l'amortissement, les réparations, les intérêts et les impôts qui se rapportent à la propriété commune. Cependant, tout comme dans le cas d'une location unifamiliale, vous ne pouvez pas déduire l'argent dépensé pour les améliorations de capital. Une telle évaluation pour une cabane au club-house. Au lieu de cela, vous devez amortir votre coût de toute amélioration par rapport à son espérance de vie. Coopératives Les frais que vous avez pour un appartement coopératif que vous louez sont déductibles. Cela comprend les frais d'entretien versés à la coopérative d'habitation. Les améliorations de capital sont traitées différemment - vous ne pouvez pas déduire le coût de l'amélioration, ni vous pouvez le déprécier. Vous devez ajouter le coût de l'amélioration à votre base de coûts dans le stock des sociétés. Cela permettra de réduire votre gain en capital lorsque vous vendez l'appartement. Gardez de bons dossiers en vertu de l'annexe E IRS il ya des espaces pour de nombreuses catégories de dépenses. Par conséquent, l'IRS vous donne la flexibilité dans les articles que vous pouvez déduire. Mais préparez-vous à sauvegarder votre demande et assurez-vous de répartir les frais de réparation et d'entretien de ceux qui sont des améliorations importantes. Rappelez-vous, l'argent que vous dépensez sur les améliorations pourrait réduire votre passif d'impôt lorsque vous vendez. En outre, si vous prétendez être un professionnel de l'immobilier, vous devriez garder la documentation à l'appui (carnets de rendez-vous, agendas, calendriers, journaux, etc.) pour prouver votre participation active et le temps passé sur vos propriétés chaque année. Dans l'ensemble, il ya tout à fait quelques types de déductions disponibles pour les investisseurs immobiliers et il paie pour savoir ceux que vous qualifiez pour. Tax Avantages pour les propriétaires Marié aux professionnels de l'immobilier Si vous possédez une propriété locative résidentielle et ne pas qualifier comme un bien immobilier Professionnel vous-même, c'est maintenant le temps de se marier. Ce faisant, vous pouvez économiser un paquet de taxes. Pourquoi il rend sens d'impôt pour être un professionnel de l'immobilier Le terme professionnel de l'immobilier est une classification fiscale de l'IRS. Pour être admissible, vous devez travailler un nombre suffisant d'heures chaque année dans une ou plusieurs entreprises immobilières. Il ya des avantages importants à qualifier en tant que pro immobilier si vous possédez des biens locatifs. De plus, ces avantages sont plus importants aujourd'hui qu'ils ne l'ont jamais été. Tout d'abord, être un professionnel de l'immobilier sera très bénéfique ifas est souvent le cas de votre location de perdre de l'argent chaque année. C'est parce que, contrairement à tout le monde qui possède des locations, les professionnels de l'immobilier ne sont pas soumis à l'IRS redoutable règles de perte passive (IRS Publication 925, l'activité passive et les règles à risque). Ces règles empêchent de nombreux propriétaires de déduire les pertes de leurs locations immobilières de leurs autres revenus non locatifs jusqu'à ce qu'ils vendent la propriété. Si vous êtes qualifié en tant que professionnel de l'immobilier, vous pouvez toujours déduire toutes vos pertes de location de votre revenu non locatif, peu importe la taille des pertes ou les autres revenus élevés. Cela peut vous faire économiser énormément d'impôt sur le revenu chaque année. Mais attendez, c'est encore mieux. À compter de 2013, l'impôt sur le revenu net de placement (impôt NII) est entré en vigueur. Si vous êtes assujetti à cette taxe, vous devrez le payer à compter de la date de dépôt de votre déclaration 2013 l'année prochaine. La taxe NII est un impôt de 3,8 impôts sur le revenu non gagné, y compris les revenus locatifs et les gains provenant de la vente de biens locatifs. Vous serez assujetti à l'impôt NII si votre revenu brut ajusté pour l'année dépasse 200 000 si vous êtes célibataire, ou 250 000 si vous êtes marié déposant conjointement (125 000 pour les mariés déposant séparément). Beaucoup de propriétaires fonciers à revenu élevé devront payer ce supplément de taxe 3.8, mais pas ceux qui qualifient de professionnels de l'immobilier. La taxe NII ne s'applique pas à eux. Comment pouvez-vous qualifier comme un professionnel de l'immobilier Bon, youre vendu sur l'idée que vous voulez être un professionnel de l'immobilier. Comment obtenir ce statut exalté Pour être admissible, vous devez dépenser (1) plus de 50 de votre temps de travail dans une entreprise immobilière ou des entreprises, et (2) plus de 750 heures de travail dans toutes vos entreprises immobilières au cours de l'année. En règle générale, les personnes ayant un emploi à temps plein en dehors de l'immobilier ne peuvent pas être admissibles. En outre, pour éviter les règles de perte passive et la taxe NII, vous devez matériellement participer à votre activité de location. Il existe diverses méthodes pour établir la participation matérielle. Les deux plus courantes travaillent plus de 500 heures à l'activité pendant l'année, ou travaillent 100 heures et plus que quiconque. Comment marier un professionnel de l'immobilier peut sauver la journée Si vous avez un emploi à temps plein qui n'est pas dans une entreprise immobilière, vous ne serez pas en mesure de qualifier en tant que professionnel de l'immobilier. Mais tout n'est pas perdu. Si vous êtes marié et déposer une déclaration conjointe, le temps de votre conjoint travaille à des entreprises immobilières peuvent vous qualifier en tant que professionnels de l'immobilier. Si votre conjoint peut passer les 750 heures et 51 tests, vous bénéficiez tous deux de son statut professionnel immobilier. En outre, vous pouvez combiner votre temps avec vos conjoints pour aider à passer l'exigence de participation matérielle. Donc, si vous ne pouvez pas qualifier comme un professionnel de l'immobilier vous-même, mais vous possédez des locations, tout ce que vous avez à faire est d'épouser une personne qui peut se qualifier. Votre nouveau conjoint peut compter le temps qu'il ou elle travaille la gestion de votre location, et le temps, il ou elle passe dans d'autres affaires immobilières, comme le travail comme un agent immobilier. Lorsque vous déposez votre déclaration conjointe, ni les règles de perte passive ni la taxe NII ne s'appliqueront à vous. Ainsi, vous bénéficierez si vos locations de gagner un profit ou d'encourir une perte. Exemple: Le Dr Jones est un médecin occupé unique qui possède également deux douzaines de logements locatifs, qui entraînent des pertes de 50.000 chaque année. Il ne peut déduire aucune de ces pertes des 250 000 qu'il gagne chaque année de sa pratique médicale. Le bon docteur marie Joan, un agent immobilier. Elle gère les unités locatives et continue de travailler à temps partiel à son agence. Elle se qualifie en tant que professionnel de l'immobilier et consacre suffisamment de temps à la gestion des propriétés locatives afin qu'elles soient exemptées des règles de perte passive. Lorsque le Dr Jones et Joan déposer leur déclaration conjointe, ils peuvent déduire leur perte de 50.000 Dr Jones autres revenus. Ils économisent 17 500 $ en impôt fédéral sur le revenu. Quelle grande base pour un mariage réussi Plus sur l'impôt sur le revenu de placement net Voir la FAQ IRS sur la taxe NII pour plus d'informations sur le sujet.
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